El proyecto de Paseo Caribe, ilustra también cómo y hasta dónde las mismas agencias del Gobierno cometen irregularidades y violaciones de ley, no importa el partido político de la administración en el poder. A raíz de un examen de los documentos de Paseo Caribe que tienen la Junta de Planificación (JP) y el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA), Carmen Guerrero Pérez, asesora en asuntos ambientales y turismo sustentable, hizo una relación de las múltiples irregularidades cometidas por estas agencias referentes a la citada construcción. La investigación preparada por Guerrero Pérez abarca desde los primeros pasos del proyecto. Claridad presenta a continuación un resumen de esa extensa relación de los aspectos más sobresalientes de las ilegalidades habidas en el camino recorrido por Paseo Caribe.

Violaciones relacionadas con la Junta de Planificación:

El 9 de marzo de 1999 se presentó ante la Junta de Planificación una Consulta de Ubicación bajo el nombre de Caribe Village. Si un proyecto solicita una Consulta de Ubicación es porque no cumple con los reglamentos de zonificación del área. En específico Paseo Caribe no cumplía con las normas y guías generales del Plan de Usos del Terreno y Reglamento de Zonificación Especial para la Entrada a la Isleta de San Juan (Reglamento Número 23) del 15 de enero de 1993 y el Reglamento de Zonificación Especial del Condado del 7 de junio de 1986, respecto a altura máxima, densidad máxima, sistema de ventanas, área del solar, área de ocupación máxima, área bruta de construcción, servidumbres de paso, usos permitidos y acceso al Fortín San Gerónimo.
A dos meses de la radicación de la Consulta de Ubicación (específicamente el 24 de mayo de 1999), la JP celebró una vista pública para enmendar los dos reglamentos. En la vista pública, el arquitecto Bijan Ashrafi, director del Programa de Planificación Física de la Junta, no pudo precisar el porqué de los cambios de zonificación y si se había hecho algún tipo de estudio para justificarlos. En esencia, la Junta proponía un cambio de zonificación para convertir toda esta zona en un Distrito de Zonificación Comercial Turístico-4 (CT-4), eliminando así las zonificaciones de Distrito Público, Distrito Comercial Turístico (CT) y de Zonas de Desarrollo Especial (ZDE – A.1, ZDE – A.2 y ZDE – A.3) del Reglamento de la Entrada a la Isleta de San Juan y el Reglamento del Condado, con la excepción del Fuerte San Gerónimo que se propuso como un Distrito de Conservación de Recursos Históricos (CR-H).

El proponente de Paseo Caribe sometió su Consulta de Ubicación, tan sólo dos meses antes de las vistas públicas, con la premisa implícita de que las estructuras a desarrollar resultarían compatibles con los requisitos de un Distrito Comercial Turístico-4 (CT-4).

La asesora planteó que las enmiendas propuestas por la JP al plan que reglamenta la entrada a la Isleta de San Juan y el de zonificación del Condado fue una variación de facto de ambos. En su lugar -argumentó- la Junta debió requerir una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) ya que las enmiendas implicaban un cambio de un distrito público a uno privado en un área sensible, entre otros impactos significativos. “Con estas acciones, la Junta excedió su capacidad discrecional otorgada en su ley orgánica que constituyeron violaciones a la misma y a los reglamentos que ha adoptado la propia agencia”.  

La Consulta de Ubicación para Paseo Caribe fue aprobada por la JP mediante una resolución del 12 de enero del 2000. Al final de esta Resolución se incluyó un mapa del Plano de Zonificación propuesto por el Proponente, donde se aprobó el cambio de zonificación del predio a un Distrito CT-4. La aprobación de la consulta de ubicación, además, tuvo el efecto neto de rezonificar todos estos terrenos y de enmendar el Reglamento Núm. 23 y el Reglamento del Condado sin un análisis profundo sobre los impactos significativos de esta acción.

Las acciones de la Junta incluyeron la autorización de la consulta de ubicación aun cuando todavía otras agencias de gobierno tenían asuntos pendientes por esclarecer. Entre ellas, el Departamento de Transportación y Obras Públicas (DTOP) indicó que no le era factible analizar el proyecto porque la agencia estaba desarrollando un Plan Maestro para la extensión del Tren Urbano hasta el Viejo San Juan y a su vez, estaba proponiendo eliminar la marginal donde el proponente establecería el acceso principal al proyecto; el Instituto de Cultura Puertorriqueña indicó que era necesario un estudio de arqueología Fase II; el Municipio de San Juan planteó que era necesario hacer un estudio sobre el patrón de tránsito vehicular y peatonal; el DRNA indicó que tendría que llevar a cabo un deslinde de la zona marítimo terrestre y la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados expresó que el proyecto debería esperar al Superacueducto.

En cuanto a la controversia de si la construcción radica en terrenos ganados al mar en el estudio de suelos de la EA que hizo el mismo desarrollista se desprende que donde se construyó la fase I de Paseo Caribe, el Condado Lagoon Villas (antiguo estacionamiento del Caribe Hilton) al igual que parte de los predios donde ahora se construye (antigua parcela del US Coast Guard) una tercera parte son terrenos ganados al mar mediante relleno.

La JP violó además la Ley de Puertos de 1886, el Reglamento de Zonificación de la zona costanera y de acceso a las playas y costas, el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico y el Reglamento de la zona marítimo terrestre del DRNA, al aprobar la construcción de estructuras con frente horizontal paralelo al mar, a una distancia de 12 metros de la colindancia de la propiedad con la zona marítimo terrestre (ZMT); ignoró el requisito mínimo legal de una servidumbre de 20 metros de ancho expedita y libre de obstrucciones al igual que una faja de terrenos de 30 metros de ancho, contigua a la anterior, donde no se erigirán estructuras permanentes.

Luego de la aprobación de la Consulta de Ubicación en el año 2000, la Junta de Planificación continuó aprobando enmiendas al proyecto Paseo Caribe. El 23 de mayo del 2003 aprobó añadir 35 unidades de vivienda adicionales y eliminar 40,000 pies cuadrados de área comercial. El 6 de octubre del 2004 aprobó añadir 34 unidades de vivienda adicionales. En fin, la Junta aprobó la construcción de casi 70 unidades de vivienda adicionales y eliminar áreas comerciales sin un debido proceso de evaluación seria por la agencia.

Una vez aprobada la consulta de ubicación en el 2000 la Junta aprobó el 23 de mayo del 2003 enmendar el proyecto para añadir 35 unidades de vivienda y eliminar 40 mil pies cuadrados de área comercial. El 6 de octubre de 2004 aprobó otras 34 unidades de vivienda.

Violaciones relacionadas con el Departamento de Recursos Naturales
En lo que respecta al DRNA comenzando por su propia Ley Orgánica de 1972 (Ley Núm. 23 del 20 de junio de 1972); la Ley de Puertos de 1886, la Ley Núm. 151 de 1968 (art. 1, sec. 1.03); el Código Civil (Arts. 254 & 256) y su propio Reglamento para el Aprovechamiento, Vigilancia, Conservación y Administración de las Aguas Territoriales, los Terrenos Sumergidos Bajo Estas y la Zona Marítimo-Terrestre de 1992 (Reglamento ZMT), todas se violaron al aprobar un plano de deslinde de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) sin tomar en cuenta el proceso de relleno de terrenos ganados al mar en décadas pasadas y el límite histórico de la costa. A mayo del 2002, en el expediente sobre el proyecto Paseo Caribe en el DRNA sólo existían dos planos de mensura para la zona marítimo terrestre para la zona. En ninguno de estos planos de deslinde de la ZMT se tomó en cuenta el proceso de relleno de los terrenos, ni el límite histórico de la costa antes de que se ganaran terrenos al mar. Sin embargo, aunque el propio DRNA requirió un plano de deslinde e información adicional para la delimitación de la ZMT, en sus cartas de comentarios sobre la Consulta de Ubicación del 17 de marzo de 1999 y del 29 de octubre de 1999, éstos nunca fueron sometidos ante la agencia.

La Junta de Planificación optó por ignorar los comentarios del DRNA sobre un nuevo plano de deslinde de la ZMT y otra información adicional al aprobar la consulta de ubicación del proyecto el 12 de enero del 2000.

No obstante, el 6 de diciembre de 2001 (bajo la presidencia de Hermenegildo Ortiz), la JP emitió una resolución en la que se indicaba que el proyecto no contemplaba la utilización de terrenos ganados al mar, ni la Junta autorizaba su desarrollo. Indicaba además que el proponente en etapas posteriores debería obtener ante ARPE una certificación del DRNA de que cumplió con el Reglamento para el Aprovechamiento de las Aguas Territoriales, los Terrenos Sumergidos bajo ésta y la zona marítimo terrestre.

Violaciones en Compra y Venta de Terrenos del Pueblo de Puerto Rico
Información recopilada por residentes del Condominio San Luis que trabajan como corredores de bienes raíces levanta interrogantes respecto al proceso de compra y venta de los terrenos. Los datos fueron parte de una ponencia oficial presentada ante la Comisión de Desarrollo del Municipio de San Juan (presidida por el representante Luis Raúl Torres) el 12 de abril del 2003.

En primer lugar hay que anotar que “la compraventa de los terrenos para desarrollar el Megaproyecto Paseo Caribe está enmarcada en la compraventa que la Corporación de Desarrollo Hotelero, Inc. y la Compañía de Turismo de Puerto Rico facilitaron al Hilton International of P.R., Inc. el día 6 de noviembre de 1999.

En su política de privatización el gobierno del ex gobernador Pedro Rosselló vendió todas las propiedades -estructuras y terrenos– que ocupaba, bajo contrato de arrendamiento el Hotel Caribe Hilton. Eso incluyó el solar del antiguo “Coast Guard”, la parcela conocida como “Pier Parcel”, la parcela 439(a) al lado del Fortín de San Gerónimo y la parcela conocida como “Condado Bay”. Sus terrenos suman 23.4776 cuerdas (92,261.73 metros cuadrados). (Ver tabla)
No se sabe en cuánto se tasaron las parcelas con estructuras pero si se calcula que los terrenos vendidos representan dos terceras partes del precio total, se concluye que el metro cuadrado se pagó a razón de $740.25.

Información sobre los precios pagados por metro cuadrado en sectores del Condado en comparación con los terrenos en cuestión revelan que todos ellos son mucho más altos que el determinado para el área del Hilton.

El camino de las transacciones fue el siguiente: El San Gerónimo Caribe Project, Inc. (ahora San Gerónimo Development, Inc.) le compró a Hilton International, el día 21 de julio del 2000, dos parcelas: la parcela del antiguo “Coast Guard” con cabida de 5.0931 cdas. (20,017.80 m.c.) y una parcela agrupada de 1.38 cdas (5,424.1528 m.c.) , en total 6,4731 cdas (25,441,9528 m.c.). La primera costó $4,962,000 y la segunda $38,000, para un total de $5,000,000.

La siguiente tabla indica las parcelas y el precio compradas por San Gerónimo Development Inc. a Hilton International.

La parcela del Coast Guard le salió a San Gerónimo a $247.88 el metro cuadrado, ¡la segunda a $7.01! En conjunto, San Gerónimo pagó a razón de $196.53 el metro cuadrado; una diferencia abismal con el precio de terrenos en el Condado, pese a que la localización de Paseo Caribe es, sin lugar a dudas, la más deseable que existe en la Isla de Puerto Rico debido a su belleza, su accesibilidad histórico-turística y su tremendo potencial económico. ¿Qué arreglos hubo con Hilton International? ¡Desconocemos!

El mismo día (21 de julio del 2000) que Hilton International le vende a San Gerónimo constituye hipoteca sobre la parcela “Coast Guard” por la suma principal de $8,500,000, garantía de un pagaré a favor del portador. No se menciona la institución. Véase Estudio de Título (3/19/03). Esto representa una apreciación instantánea de $4, 538,000 sobre lo pagado (ese mismo día) por la parcela del Coast Guard.

El 11 de octubre de 2000, 82 días después de ya añadida la parcela que costó $38,000 se modifica y amplía “la hipoteca de $8.5 millones a $10.5 millones. Ahora lo que costó $5 millones, vale $5.5 millones más para efectos hipotecarios. La institución fue First Bank.
• El día 23 de marzo de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse dicha hipoteca a $12.3 millones.

• El día 4 de octubre de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse a $14.2 millones.
• El día 20 de diciembre de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse a $46.55 millones.
• El día 4 de octubre de 2002 vuelve a modificarse y ampliarse a $48.86 millones.
Es decir del 21 de julio de 2000 al 4 de octubre de 2002 los $5 millones apreciaron a ¡$48.86 millones!”

De los datos sobre la compra-venta de los terrenos Guerrero Pérez resalta en primer lugar que el Gobierno vendió ilegalmente terrenos ganados al mar, que por su naturaleza son de dominio público y no pueden venderse a entidades privadas. Conforme al Artículo 254 del Código Civil, el mar y sus riberas son bienes comunes que no le pertenecen a nadie y el público tiene derecho al libre uso de los mismos. Todo bien destinado al uso público es un bien de dominio público (Art. 256, Código Civil) y como tal no son bienes patrimoniales.

Según surge de la solicitud de consulta de ubicación, presentada el 9 de marzo de 1999, el proponente del proyecto no era dueño de los terrenos. Los terrenos pertenecían a Hilton International of Puerto Rico. Por lo tanto, antes de comprometerse a comprar los terrenos, el proponente del proyecto sabía o podía saber mediante investigación en la Junta, que los terrenos estaban zonificados como Distrito Público, Distrito Comercial Turístico y Zona de Desarrollo Especial con restricciones de uso y de desarrollo según los reglamentos aplicables.

Con esta investigación queda al denudo que las agencias del gobierno de Puerto Rico no cumplieron con su responsabilidad ministerial, por lo que la legalidad de los permisos de construcción que se le otorgaron al proyecto Paseo Caribe también es cuestionable.

Tabla 1

PRECIOS POR METRO CUADRADO AREA DEL CONDADO


 
Venta I    Solar de Condominio Stella Maris
    $1,200/m2