Especial para CLARIDAD
Introducción
Puerto Rico está enfrentando una profunda crisis de asequibilidad de vivienda, que se suma a una crisis inflacionaria, una recesión económica que lleva más de una década manifestándose, una crisis fiscal y régimen de austeridad, una pandemia sin precedente y un proceso de reconstrucción posdesastre que aún no logra acelerar. Esta crisis actual de asequibilidad se suma también a problemas estructurales de vivienda en nuestro archipiélago que venimos arrastrando desde hace muchos años.
La crisis actual
A pesar de una caída constante desde el 2007 hasta el 2018, el índice de precio de vivienda en Puerto Rico (según calculado por la Agencia Federal del Financiamiento de la Vivienda) aumentó un 22% entre el 2018 y 2021. Este salto es aún más acelerado que los registrados en los mejores años del mercado de bienes raíces a mediado de la década del 2000. En ese mismo periodo de tiempo, la mediana del salario anual en Puerto Rico (según calculado por el Departamento del Trabajo) aumentó un 9%. La consecuencia de esto es que la meta de alcanzar la titularidad (“homeownership”) se va alejando cada vez más para la clase trabajadora puertorriqueña.
Por otro lado, aunque la mediana de alquiler para Puerto Rico ha aumentado un 2% entre 2016 y 2020, el panorama es muy distinto y desigual a nivel local. Según la Encuesta de la Comunidad del Negociado del Censo, a nivel de sector censal (“census tract”), el cual es la escala geográfica más cercana a lo que conocemos como vecindarios, hay lugares en Puerto Rico donde se registraron incrementos de más de 20% en la mediana de alquiler, especialmente vecindarios ubicados en: Vieques, Culebra, Dorado, Cabo Rojo, San Juan, Carolina, Bayamón, Caguas, Isabela, Aguadilla, Rincón y Quebradillas, entre otros.
Esta crisis de asequibilidad se suma a problemas estructurales de vivienda que se vienen arrastrando desde mucho antes en Puerto Rico. Desde antes de que impactara el huracán, según datos de la Encuesta de la Comunidad del Negociado del Censo, más de la mitad de los inquilinos en Puerto Rico gastaban más de una tercera parte de su ingreso en alquiler, mientras que más del 40% de los hogares que tienen hipoteca gastan más de una tercera parte de su ingreso en costos del hogar. Estos hogares son altamente susceptibles a ser desahuciados. Por otro lado, antes del huracán María, la lista de espera para recibir subsidios a través de los programas de Vivienda Pública y de vales de Sección 8 superaban las 20,000 y 14,000 personas, respectivamente. Hoy en día, la lista de espera para estos programas aún ronda cerca de las 15,000 personas.
Antes el problema de vivienda se podía resumir de la siguiente manera: hay un excedente de propiedades a precio de mercado que nadie compra, y un déficit de vivienda social y asequible que nadie está supliendo. Ahora mismo la situación es la siguiente: hay un excedente de propiedades comprándose a precios por encima de tasación, y un déficit aún peor de vivienda social y asequible que nadie está supliendo.
Gentrificación y desplazamiento
Dicho todo lo anterior, vale la pena reflexionar sobre las implicaciones de esta crisis de asequibilidad. Una de las manifestaciones donde se hace visible esta situación es a través de la gentrificación. La gentrificación es un proceso de transformación vecinal que se caracteriza por una presencia cada vez más marcada de individuos con un poder adquisitivo y perfil económico más aventajado que los residentes que habitaban previamente la comunidad. Se caracteriza por un aumento en los precios de vivienda y un cambio en la oferta de bienes y servicios orientado a atraer a una población de ingresos más altos. Este proceso puede conllevar a desplazamientos directos e indirectos de los residentes previamente establecidos, la exclusión de hogares de bajos ingresos, y patrones más marcados de segregación socioeconómica y racial (Smith, 1987).
Aunque la gentrificación pueda aparentar que resulta en inversión pública y privada que rehabilita lugares en deterioro, lo cierto es que estas inversiones rara vez percolan en beneficios para los residentes previamente establecidos, por lo cual no es un proceso de desarrollo comunitario que facilite la movilidad social de los residentes (López-Morales, Shin & Lees, 2016). Dicho esto, debo aclarar que la gentrificación es un fenómeno altamente localizado, en otras palabras, no es un fenómeno que se manifieste en todos los lugares, sino que se manifiesta en lugares específicos.
Dado que la gentrificación responde a inversiones, éstas tienden a concentrarse en lugares donde se asegure el mayor retorno de inversión, y el mayor retorno de inversión se asegura en los lugares donde se concentran oportunidades que fomentan la movilidad social, específicamente empleos, amenidades atractivas y servicios esenciales. Por lo tanto, tiende a concentrarse en lugares de alta oportunidad, donde las convierte en lugares más exclusivas e inaccesibles una vez los precios de vivienda se vuelvan más inasequibles.
Según las investigaciones que he llevado a cabo junto a mi colega, el Dr. Deepak Lamba Nieves, del Centro para una Nueva Economía, y el economista Enrique Figueroa, el punto de inflexión que ha precipitado esta situación ha sido el impacto del huracán María en el 20 de septiembre de 2017. El huracán dejó más de 400,000 unidades de vivienda en Puerto Rico con daños sustanciales, según cifras del Departamento de Vivienda presentadas en su plan de acción para los fondos CDBG-DR. Como resultado, hubo una caída acelerada en los precios de vivienda entre 2017 y 2018. Esa caída en precios en ese periodo de tiempo resultó sumamente atractiva para inversionistas y otros compradores de propiedades en el archipiélago. También, nuestros análisis arrojaron que los aumentos en precios de compraventa y alquiler que se registraron luego del huracán coinciden con los lugares donde se registraron más daños, tasas de reconstrucción más rezagadas y mayor concentración de empleos, lo cual muestra que los impactos del huracán y la exclusión y desigualdad en los procesos de reconstrucción crearon condiciones propicias para la especulación de las propiedades en lugares de alta oportunidad (Santiago-Bartolomei, Lamba-Nieves & Figueroa, 2022).
Otros factores que coinciden en este periodo de tiempo son los aumentos en ejecuciones hipotecarias, las cuales se prestan para la especulación a través de mercados secundarios, decretos de exención contributiva para individuos inversionistas (según estipulado en la antigua Ley 22 de 2012, ahora Ley 60 de 2019) y el número de propiedades y anfitriones registrados para alquileres a corto plazo a través de plataformas digitales como Airbnb. Sobre esto último, el Dr. Lamba Nieves y yo encontramos que por cada 10% que aumente el número total de unidades de vivienda dedicadas a alquileres a corto plazo en un vecindario, la mediana de alquiler aumenta 5.4%, el precio unitario de compraventa (en dólares por pie cuadrado) aumenta un 23% y el volumen de venta en un vecindario aumenta en 1%. Como ya mencioné, desde el 2018 los precios de compraventa y alquiler se han disparado, y aún más desde la pandemia (la cual ha sido otro detonante importante). Queda por evaluar la propensidad a que se conviertan unidades destinadas a vivienda subsidiada (ya sea a través de Sección 8 o del programa de Crédito Contributivo para Vivienda por Ingresos Bajos, o LIHTC por sus siglas en inglés) a unidades a precios de mercado, aunque hay evidencia anecdotal de que ya está ocurriendo.
¿Qué se puede hacer?
Presentada ante nosotros esta situación, atender la crisis de asequibilidad y la gentrificación conllevará implementar medidas complementarias, pero diferentes, orientadas a alcanzar dos metas particulares: (1) evitar el desplazamiento de residentes; y (2) aumentar el acervo de vivienda social y asequible.
Lo primero requiere mecanismos que desincentiven la especulación que conlleva desplazar residentes, asegurar los derechos de los residentes e inquilinos y procurar el acceso a servicios legales. Por ende, cabe eliminar cualquier decreto o exención contributiva que premie la especulación y acaparamiento de propiedades por parte de inversionistas.
La estabilización o control de rentas provee un mecanismo mínimo, pero muy necesario, para asegurar que se eviten los desplazamientos de residentes, en este caso, de inquilinos. Aunque las medidas de estabilización de rentas tienden a ser poco popular entre economistas porque no se traducen en aumento en el acervo de vivienda, lo cierto es que medidas como éstas consistentemente han logrado reducir el riesgo al desplazamiento y asegurar la estabilidad de vivienda de residentes en momentos de gentrificación y de crisis de asequibilidad (Pastor, Carter & Abood, 2018; Ramakrishnan, Treskon & Green, 2019). Esto es importante, ya que la estabilidad de vivienda no solamente está vinculado a bienestar económico, sino a indicadores de salud. Investigaciones en Estados Unidos han demostrado que la inestabilidad de vivienda debido a desplazamientos está vinculado a problemas en el desarrollo cognitivo de niños en hogares desahuciados y a deterioro de salud física y mental para poblaciones marginadas, particularmente madres solteras, mujeres trans y minorías raciales (Fowler et al., 2016; Carrion et al., 2015; Beltran et. al, 2020).
Dicho esto, a mí entender el gobierno de Puerto Rico podría hacer mucho más por mitigar el riesgo de desplazamientos. Queda sobre el tintero regular los alquileres a corto plazo para desincentivar que se conviertan unidades de vivienda para este uso comercial en las áreas de alta oportunidad. También se debe reformar el sistema contributivo sobre la propiedad para procurar que se capten las plusvalías de los suelos generados a través de la especulación. En otras palabras, los valores de propiedad a ser gravados deben reflejar los precios de mercado, ser sumamente progresivo en las tasas contributivas y que estén atados a usos asequibles más densos e intensos, y así desincentivar la especulación de las propiedades. Por otro lado, también se pueden convertir propiedades que albergan hogares de escasos recursos en cooperativas de vivienda y fideicomisos comunitarios de la tierra. Ambas medidas tienen precedente histórico y exitoso en Puerto Rico.
Por último queda aumentar el acervo de vivienda social y asequible, con especial prioridad en las áreas de alta oportunidad. A corto plazo, se debe procurar que el Departamento de Vivienda priorice en áreas de alta oportunidad los más de $900 millones en financiamiento de brecha para el desarrollo de vivienda subsidiada a través de LIHTC. También se debe acelerar el proceso de expropiación de estorbos públicos y reutilizarlos para vivienda social y asequible con prioridad en áreas de alta oportunidad. Es ahí donde se debe aprovechar la captación de plusvalías a través de las contribuciones inmuebles para redistribuirse en el desarrollo de vivienda asequible, mejorar la calidad de la infraestructura local y la implantación de proyectos de desarrollo comunitario.
Implementar cualquiera de estas medidas requiere nuevas formas de gestionar el territorio y mantener constancia del uso de las propiedades en los municipios. Específicamente, los gobiernos municipales necesitan los recursos para mantener inventarios actualizados de las propiedades en sus territorios. También, se debe mantener un registro de arrendadores y arrendamientos que incluya, como mínimo, su nombre, dirección de la propiedad arrendada, características físicas de la propiedad, información sobre la calidad de la propiedad y precio de arrendamiento.
Lo que no debemos hacer es tratar de atender esta crisis de vivienda solamente con medidas tradicionales e instrumentos clásicos de la planificación, como los planes territoriales, reglamentos y calificación, pues son instrumentos en bruto que hacen poco o nada por frenar la especulación. Lo que se requiere son medidas que se adapten a los flujos de capital y desmercantilicen la vivienda como un instrumento financiero, en lugar de ser la infraestructura base para que los hogares puedan reproducir su realidad material y social.
*Este texto es basado en una ponencia sometida para la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes de Puerto Rico.
El autor es Catedrático Auxiliar, Escuela Graduada de Planificación Universidad de Puerto Rico, en Río Piedras. Este texto aparece en nuestra edición impresa de junio.
Referencias
Smith, N. (1987). Gentrification and the Rent Gap. Annals of the Association of American Geographers, 77(3), 462-465.
López-Morales, E., Shin, H. B., & Lees, L. (2016). Latin American gentrifications. Urban Geography, 37(8), 1091-1108.
Santiago-Bartolomei, R., Lamba-Nieves, D., & Figueroa, E. A. (2022). Tracking Neighborhood Change in Geographies of Opportunity for Post-Disaster Legacy Cities: A Case Study of San Juan, Puerto Rico. Lincoln Institute of Land Policy.
Pastor, M., Carter, V., & Abood, M. (2018). Rent Matters: What are the Impacts of Rent Stabilization Measures?. USC Dornsife Program for Environmental and Regional Equity.
Ramakrishnan, K., Treskon, M., & Greene, S. (2019). Rent Control: What does the research tell us about the effectiveness of local action?. Urban Institute.
Fowler, P. J., McGrath, L. M., Henry, D. B., Schoeny, M., Chavira, D., Taylor, J. J., & Day, O. (2015). Housing mobility and cognitive development: Change in verbal and nonverbal abilities. Child Abuse & Neglect, 48, 104-118.
Carrion, B. V., Earnshaw, V. A., Kershaw, T., Lewis, J. B., Stasko, E. C., Tobin, J. N., & Ickovics, J. R. (2015). Housing instability and birth weight among young urban mothers. Journal of Urban Health, 92(1), 1-9.
Beltran, T., Allen, A. M., Lin, J., Turner, C., Ozer, E. J., & Wilson, E. C. (2019). Intersectional discrimination is associated with housing instability among trans women living in the San Francisco Bay Area. International journal of environmental research and public health, 16(22), 4521.
