CLARIDAD
En su primera sesión, la Legislatura aprobó el Proyecto del Senado, PS 543, Ley Para la Promoción de Residencias de Alto Impacto Económico, para facilitar que se levante el megaproyecto hotelero-residencial Esencia sobre tres millas de la zona costera de Cabo Rojo.
Presentado por Thomas Rivera Shazt, presidente del Senado, el proyecto otorga un trato especial a proponentes de proyectos de vivienda con valor superior a los $1.3 millones. Esto facilita de manera directa la construcción del Esencia, el cual, según pretende el desarrollador, constará de un hotel de 500 habitaciones, 900 viviendas de lujo, dos campos de golf, un centro ecuestre, una escuela privada y su propio aeropuerto privado, entre otras instalaciones, cuya inversión superará los $2,000 millones.
Examinado desde el punto de vista de si es necesario que el Gobierno de Puerto Rico, de la administración de Jenniffer González, promueva ese tipo de vivienda, el planificador y estudioso de la situación de vivienda en el país, profesor Raúl Santiago Bartolomei, describió el PS 543, como “una busconería, cacería de renta por parte de desarrolladores inversionistas y facilitado por la Legislatura”. Cabe señalar que el senador Eliezer Molina votó a favor del proyecto.
En tono enfático, Santiago Bartolomei denunció que la medida es una totalmente a destiempo e innecesaria, y que es esa, precisamente, el tipo de vivienda que no hay que subsidiar, sino que, en todo caso, ese es el tipo de vivienda que más hay que recaudarle. Expuso que este tipo de proyecto es uno regresivo, contrario al argumento que alegan los que están a favor de que construir viviendas de lujo es necesario porque eventualmente eso aumenta la oferta a través de un proceso que se llaman ‘filtración’, que no es otra cosa que en la medida en que la vivienda nueva que se va construyendo es la más cara, la vivienda más vieja va bajando de precio.
El estudioso del desplazamiento y la gentrificación acotó que lo anterior no quiere decir que la vivienda sea asequible. “Es cierto que eso puede ocurrir, pero eso tiene varios asteriscos. El que la vivienda más vieja baje de precio no quiere decir que sea asequible; la vivienda más vieja es la que en peores condiciones está, la que más reparaciones requiere. La literatura académica indica que ese proceso, en la medida que se da (y no siempre se da), puede tomar varios años y hasta décadas en manifestar su efecto. La gente necesita vivienda asequible ahora, no en un par de años o en un par de décadas”.
Agregó que el proyecto PS 543 es uno que no le resuelve nada a nadie, excepto a un grupo bien selecto de desarrolladores. No es ni siquiera a todos los desarrolladores, dado que la inmensa mayoría de los desarrolladores en Puerto Rico se dedican a construir urbanizaciones, apartamentos; unidades que necesitan subsidios federales para atender la mayoría del mercado. Por el contrario, la gente que puede pagar un millón de dólares por una vivienda en Puerto Rico es un grupo bien selecto, son los menos. El planificador apuntó que precisamente estos proyectos de vivienda más caros son los que mayormente requieren variaciones en el uso de terrenos y consultas de ubicación; son los que requieren procesos discrecionales de permisos.
Bartolomei hizo la observación de que las personas que tienen la capacidad de construir ese tipo de vivienda lo hacen con un arquitecto diseñador, no con un constructor en masa, y que quienes están comprando viviendas a ese precio son inversionistas individuales o corporativos, ninguno de los dos necesita subsidios adicionales.
El profesor de la Escuela Graduada de Planificación expuso que lo usual es que las viviendas que se construyen bajo algún programa de subsidio federal en Puerto Rico cuestan poco más de 400 mil dólares por unidad. Eso incluye un mantenimiento de 30 años, lo que no está en el precio de venta. Esos programas de subsidio incluyen ese mantenimiento de al menos 30 años y, si bien es cierto lo que dicen muchos constructores de que los costos de mantenimiento han aumentado, “eso lo que implica es que la solución no puede ser dejar que los constructores decidan qué es una vivienda asequible ni sus márgenes de ganancia”, expresó.
Al respecto reclamó que es el gobierno el que tiene que decir cuáles son los precios asequibles y los márgenes de ganancia, ya que la brecha entre lo que cuesta construir y lo que puede pagar la gente, “ahí es que van los subsidios y los subsidios públicos que prioricen áreas de oportunidad”. Añadió que las personas con este poder adquisitivo no van a construir en cualquier sitio, porque la única manera que a un desarrollador se le hace posible construir vivienda asequible sin ningún tipo de subsidio es construir en tierra rural agrícola, la cual compra barata, y cuando logra convertirla a área desarrollable, a terreno urbanizable, aumenta de valor y entonces construyen las viviendas unifamiliares a través de lotificaciones simples, con subsidios FHA, subsidios al comprador por parte del gobierno.
Santiago Bartolomei denunció sobre el PS 543 que las quejas que tienen los desarrolladores del sistema de permisos son en sumo cínicas porque el sistema que se tiene ahora lo diseñaron ellos. “Los desarrolladores se quejan de que antes construían entre 10 mil y 15 mil unidades al año en el 2002 a 2005, pero también esa era la época que más difícil era aprobar procesos de permisos en Puerto Rico, ya que los procesos ambientales eran mucho más estrictos y los procesos de revisión eran más rigurosos. Casi todos tenían que pasar por el proceso de consulta de ubicación porque no había plan de uso de terrenos”.
A juicio del planificador, el problema que tienen los constructores-desarrolladores en el país no son los procesos de permisos, sino la falta de liquidez.
“Desde el 2009 se ha reducido el periodo de revisión de la DIA, de determinaciones ambientales; se creó la figura del profesional autorizado para que se busque los permisos, muchas veces a espaldas de los municipios y el propio OGPe; le quitaron a la Junta de Planificación la facultad de examinar las consultas de ubicación; quitaron la legitimación activa. Eso son cosas que los constructores han pedido y se han hecho, y se siguen quejando de los permisos”.
Por último, llamó la atención a que por más Ley 22 (Ley 60) que haya, las personas interesadas en viviendas de ese precio no son inversionistas de verdad, sino especuladores nómadas. “Lo decepcionante es la dirección en que se está moviendo el gobierno para atender la crisis de vivienda, sea facilitar la construcción, facilitar los procesos de permisos; de que ese sea el discurso que domine tanto, no solo en el gobierno, sino también en los comentaristas. Nos quedan varios años de seguir sufriendo esto”, resumió.
El desplazamiento como política pública
En expresiones por separado, el licenciado Francisco Vargas Alcántara, miembro de la coalición Defiende Cabo Rojo, manifestó que se ve muy claro que el proyecto responde a una realidad distinta del país que está tratando de que se haga y se promueva vivienda asequible para los que residen aquí, así como el regreso de los jóvenes. “Sin embargo, vienen los legisladores a promover lo que ellos llaman residencias de alto impacto económico, que sabemos que lo que está tratando de hacer es promover inversión extranjera, que solo responde a la política pública de desplazamiento. Hay que recordar que la política pública de la colonia siempre ha sido el desplazamiento y no nos debe sorprender que detrás de este proyecto vengan otro tipo de incentivos económicos”, denunció respecto a los más de $485 millones en exenciones contributivas concedidas por el gobierno al citado proyecto.
El licenciado Vargas Alcántara alertó sobre la posibilidad de que tras PS 543 vengan otros tipos de incentivos económicos, debido a que la ley dice que hay que crear un marco legal para este tipo de residencias. “Hay muchas leyes que comienzan declarando una política pública y luego se le declaran cosas más específicas”, concluyó.
