CLARIDAD
La actividad de alquiler a corto plazo (ACP) en Puerto Rico está afectando la asequibilidad de vivienda al reducir la oferta tanto de alquiler a largo plazo como para venta de viviendas. Así quedó demostrado en el estudio El impacto de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico: 20140-2020. Se comprueba además el aumento de estas propiedades tras el paso del huracán María, el desplazamiento de comunidades y una total ausencia de reglamentación.
El estudio del Centro para una Nueva Economía (CNE) fue realizado por Raúl Santiago Bartolomei, catedrático auxiliar de la Escuela Graduada de Planificación de la UPR, recinto de Rio Piedras; Deepak Lamba Nieves, director de investigación del CNE; los asistentes de investigación Enrique Figueroa Grillasca, de la Universidad de Boston, e Ysatis A. Santiago Venegas, de la Escuela Graduada de Planificación de la UPR-RP.
Según la investigación, entre el 2014 y 2020, hubo en la isla más de 30, 000 viviendas registradas como ACP. De estas, casi 25,000 (82 %) se registraron en la plataforma conocida Airbnb y unas 4,800 (16 %) se registraron en la plataforma Home Away (ahora Vrbo). El restante 2 % se registró en varias otras plataformas. Alrededor del 83 % de todos los listados eran casas o apartamentos completos y el 15 % eran habitaciones privadas.
La investigación confirmó que la actividad de ACP ha acaparado de manera sustancial la disposición total de unidades de vivienda y las unidades de alquiler a largo plazo en muchos municipios costeros.
No hay manera de identificar a los dueños de las ACP
En entrevista, el investigador Santiago Bartolomei informó a CLARIDAD que no hay manera de identificar si los dueños de la mayoría de estas propiedades son beneficiarios de las leyes 20 y 22 (ahora Ley 60). Esta ley, que exime del pago de contribuciones a extranjeros que compran propiedades en el país, ha sido señalada por las comunidades afectadas y otros sectores como la causante del desplazamiento.
Según expuso, hay varias dificultades para poder identificar este aspecto. La primera es que muchos de los inversionistas no están comprando propiedades a su nombre y lo que están haciendo es creando distintas empresas, algunas a su nombre y algunas a nombre de abogados u otros residentes, lo que hace difícil identificar transacciones específicas de esos inversionistas.
Lo otro es que el Airbnb lo que da es una ubicación aproximada de la propiedad y no comparte exactamente dónde están localizadas las propiedades que alquilan. Esto provoca que no se pueda atar un alquiler a corto plazo que sale en esa plataforma con la información de una transacción de compraventa. Puntualizó que uno de los problemas a atender de política pública es cuán transparentes son estos procesos de transacciones y cómo las plataformas comparten la información.
Lo que sí se identifica en la investigación es lo que se llama un anfitrión. Ese anfitrión puede ser un dueño de propiedad o una empresa que gestiona la propiedad o varias propiedades de distintos dueños. Los dueños de una sola propiedad se identifican como anfitriones de listado único (SLH, siglas en inglés) y los que tienen dos propiedades o más como anfitriones de listado múltiple (MLH). Las razones para la distinción, explicó Santiago Bartolomei, es que los MLH, independiente de que sean gestores o sean dueños, tienen un grado mayor de profesionalización y comercialización. O sea, que es gente que muy probablemente se dedica a eso exclusivamente.
Destacó que esa distinción también radica en que uno que tenga una sola propiedad podría estar usando su propiedad para alquilar y es probable que represente un ingreso suplementario. Pero el que alquila dos propiedades o más ya requiere un mayor grado administrativo y gerencial para poder monitorear todas las transacciones y mantenimiento de las propiedades. Es decir que probablemente se dedica a esa actividad.
Esto es más importante aun porque contrario al argumento de que el ACP es una fuente de ingreso para hogares que la estén pasando difícil, lo que se ve es que no es del todo cierto. El estudio arrojó que los que tienen dos propiedades o más son 1/3 parte de los anfitriones, que acaparan el 70 % de las propiedades y el 80 % de los $700 millones que ha generado esta actividad durante el periodo estudiado. Sobre estos datos, el investigador señaló que hay que asumir que los que tienen más propiedades es porque tienen más poder adquisitivo para comprarlas,“no es que sean mejores gerentes, ni emprendedores. O sea, que esto no es un juego justo ni equitativo”.
La actividad de ACP tiene un impuesto de 7 % por habitación (Ley 272 de 2003), el cual se supone que se pague a la Compañía de Turismo (CT). El precio de alquiler fluctúa por noche, por lo que varía mucho. Santiago Bartolomei señaló que más que lo que se paga por alquiler por noche lo que le preocupa es cuántas de las ACP están registradas en el sistema de la Turismo para pagar el impuesto. Eso porque hay un problema tradicional en otras ciudades, por ejemplo, con la plataforma de Airbnb en específico, que no es muy transparente y la han tenido que demandar para que comparta la información y poder monitorear quienes están morosos en los pagos de contribuciones o en incumplimiento.
Indicó que quien único tiene datos sobre este movimiento de quiénes están participando de estas actividades del ACP es la Compañía de Turismo, sin embargo, cuestiona qué tan completo es ese registro, en qué se usa el 7 % y si se utiliza para compensar los impactos adversos de estos alquileres. Explicó que tampoco hay transparencia en cómo se está usando ese impuesto. En promedio, el ingreso mensual de los ACP es de $1,400 por unos 9 a 10 días al mes; es decir, que la renta promedio diaria sería más o menos $140 a $150; pero eso varia un mucho dentro de Puerto Rico y así como dentro de San Juan.
Total ausencia de reglamentación
Más allá de un reglamento de la CT referente a salud y seguridad, los ACP no tienen ninguna reglamentación por parte del gobierno respecto al número de unidades que se pueden destinar a esta actividad, cuotas por número de noches permitidas al año, como tampoco de áreas designadas.
Uno de los problemas que dijo el investigador se tiene para la reglamentación es que como esto es una situación tan reciente muchas ciudades han implantado un infinidad de medidas e ideas, pero no ha habido tiempo de evaluar si la mayoría ha funcionado o no. Sí identificó que aquellas que se han podido evaluar hasta el momento que han resultado con algún grado de éxito son: un sistema de registro de cada una de las ACP, un sistema de cobro de impuestos que establecen unas cuotas y topes de número de días en que se puede alquilar y unos controles sobre las áreas en las que pueden estar presentes. Señaló que es necesario unos sistemas sofisticados de informática para poder monitorear los alquileres porque todos saben que Airbnb no comparte esa información, por lo que es necesario tener programadores y crear bases de datos para monitoreo.
Sobre la relevancia del impacto que ha tenido la actividad del ACP, Santiago Bartolomei llamó la atención a que en Puerto Rico hay un déficit de vivienda social desde hace décadas, que ahora con la crisis de precios de vivienda lo que hace es que la acentúa mas. Si antes lo que había era un exceso de vivienda vacante que nadie compraba y una demanda grande por vivienda social que nadie estaba proveyendo, ahora se tiene un exceso de compraventa de vivienda de lujo y todavía un déficit grande de vivienda accesible que nadie está construyendo.
Mientras, los alquileres a corto plazo están provocando el desplazamiento de comunidades. Para San Juan, Carolina, Fajardo, Guánica, Lajas y Fajardo, los ACP registrados equivalen a entre 3.7 % al 10.1 % de las unidades de alquiler a largo plazo. En Dorado, Loíza, Luquillo, Río Grande, Fajardo, Humacao y Cabo Rojo esta cifra alcanza entre 10.1 % y 35.5 %. En Rincón, los ACP registrados representan el 35.5 % de las unidades de vivienda en alquiler a largo plazo, mientras que en Vieques este número alcanza el 74.7 %. En Culebra, los ACP registrados igualan el 100 % de las unidades de alquiler a largo plazo. Esto no significa necesariamente que Culebra no tenga unidades de alquiler a largo plazo disponibles, sino que la cantidad de unidades de ACP es igual o superior a las de alquiler a largo plazo.
Otros pueblos costeros en los que se está dando el deslazamiento son Aguadilla, Isabela, Quebradillas, Añasco y Aguada. También hay una presencia fuerte en Bayamón, Carolina y Caguas. En estos tres últimos, el desplazamiento no necesariamente ocurre por turistas estadounidenses, sino puertorriqueños de la diáspora, que también son inversionistas de la Ley 22, dueños ausentes con los que se tiene una población flotante.
