CLARIDAD
Las altas tasas de interés hipotecarias, y el aumento en el precio de las viviendas, hacen mas difícil el poder adquisitivo de las familias para poder comprar una vivienda. De acuerdo al Indice de Vivienda Asequible preparado por la firma Estudios Técnicos (ETI) ese IVA cayo a su nivel más bajo en este mes de mayo.
El director de Análisis de Política Pública de ETI, el economista Leslie Adames, explicó a CLARIDAD qué significa el índice de vivienda asequible. Explica que el IVA es una medida que toma en consideración por un lado la tasa de interés prevaleciente en el mercado y esa tasa de interés fija a 30 años, toma en consideración que asumiendo una mediana de ingreso por hogar- unos $24 mil si se paga un pronto de 20% pues la persona bajo esas condiciones cualificaría para un préstamo hipotecario.
Mientras un valor igual al 100% lo que dice es que la persona bajo esos parámetros tiene los ingresos necesarios para cualificar a un préstamo hipotecario. Si el indice es mayor entonces lo que quiere decir es que se tiene un ingreso que es mas que suficiente para cualificar para un préstamo hipotecario y si es menor pues obvio no se tiene el ingreso, o la totalidad del ingreso para cualificar para un préstamo hipotecario y eso significa que la vivienda bajo esos parámetros no es asequible. El valor de ese IAV estuvo en 69% en febrero de este año.
Continuó exponiendo el que si la tasa de interés sube, asumiendo que el ingreso no sube y se da un pronto de 20% es obvio que se va afectar esa asequibilidad. “Para ponerlo de otra manera si quisiera comprar una vivienda valorada en $200 mil y se paga un pronto de 20%, y va a financiar el $160 mil pues hace un año atrás el préstamo hipotecario era mas o menos sin incluir seguros, otro tipos de cargos que los bancos suelen cobrar seria alrededor de unos $700 a $ 750. Hoy a las tasas prevalecientes -6.84- a julio 2023 que es el dato disponible de OCIF- mas que se duplica $1,200 solamente en temas del costo del préstamo sin tomar en consideración los otros cargos y obviamente eso lo que quiere decir es que se encareció en un 60% ese préstamo hipotecario”.
La otra variable en esta situación -señaló- es que el precio de la vivienda ha estado aumentado, por lo que si se tiene un incremento en las tasas de interés, y un incremento en el precio de la vivienda vendida, si ese precio promedio va aumentando, y si no se tiene un crecimiento en salario, o es muy poco, o peor aun, la inflación se come el salario-que es lo que ha estado pasando- obviamente se complica un poco mas el escenario.
Adames, indicó que otro problema que tiene el mercado local es que el inventario de vivienda es limitado y estas dinámicas de precio y la realidad del inventario dificulta que haya una corrección material en los niveles de precios.
Respecto a la diferencias en cuánto puede afectar la inflación el precio de una vivienda nueva a una usada aunque en efecto la nueva sale mas cara no parece incidir mucho en la reparación de una usada. A esos efectos describió “la realidad es que estamos en un escenario complicado en ese sentido y es que el costo de los materiales de construcción han aumentado y han aumentado considerablemente durante el último año, tres años. Si bien es cierto que la tendencia en el costo de los materiales de la construcción apuntan a que uno viendo el ritmo de crecimiento de materiales eso encarece el costo de la construcción lo que obviamente factoriza en el precio. Eso es un factor contra lo que no podemos hacer mucho porque aquí se importan esos materiales y el precio depende de factores externos. Así que esa vivienda nueva que está saliendo es de precios mas elevados”. Dio el ejemplo de que una vivienda que antes se considerada de interés social los precios estaban entre $125 a $150 mil hoy esa misma vivienda puede costar $250, $ 230 si se considera el impacto de los precios de construcción.
En cuanto a la vivienda usada indicó que también ha experimentado un aumento en precio. Esto es un efecto que atiende mas a demanda y oferta, lo que también ha estado llevando a que los precios vayan hacia arriba. “Hay que recordar que venimos de un periodo donde hubo una crisis inmobilaria que llevó a que los precios cayeran de manera sustancial y ha habido un ajuste hacia arriba en los precios por distintos factores y eso es lo que estamos viendo en estos momentos”.
El director de Política Pública de ETI señaló que hay mas vivienda usada que nueva y un incremento por demanda lo que ha llevado a que se vendan tanto las nuevas como las viejas y reparó en que no se está construyendo tanta vivienda nueva. Comentó que no se puede hablar de los mega proyectos que existían previo a la crisis inmobiliaria. “Ahora si hay una serie de proyectos de construcción de vivienda nueva pero en términos de escala son más reducidos esa otra demanda se está satisfaciendo con el mercado que ya está disponible”.
No obstante reparó en que no deberíamos esperar construcciones grandes porque la realidad es que el número de hogares en Puerto Rico se ha reducido la formación de hogares, “por lo que no debemos esperar que exista una demanda material en una economía, un mercado como el nuestro donde estamos hablando de que la población está envejeciendo la pregunta es cómo se va atendiendo las necesidades de vivienda de una población cada vez mas vieja”, planteó Adames.
En esa línea a pregunta de Claridad, de cómo ve la política pública sobre la vivienda, Adames, se refirió a que los fondos CDBG-DR de asistencia para la compra de hogares es algo positivo. Se estima que entre 15 mil a 17 mil hogares podrían beneficiarse de ese programa. “Ahora si existe una demanda por vivencia asequible mas allá de este tema hay que identificar las unidades de vivienda que hay disponible que podrían rehabilitarse para poder atender esa necesidad de vivienda asequible para atender lo que entendemos es el mercado de renta de alquiler de vivienda en centros urbanos.Eso requiere plantearse el desarrollo de proyectos mixtos por ahí debe ir el tema y la política pública debe alinearse con esa realidad demográfica que vive Puerto Rico”.
En fin el economista advirtió que los procesos de ajustes de mercado inmobiliario no son inmediatos y en el caso de la tasa de interés lo que se está viendo es una normalización de unos niveles históricamente bajos a unas tasas mas acorde con la dinámica del mercado En algún momento dijo bajaran del 7.23% que está en estos momentos aunque observó que han habido tasas de interés mas altas. “La realidad es que la formación de hogares ha ido cayendo la realidad demográfica sugiere que no va aumentar la sociedad está envejeciendo hay que repensar cuál es la vivienda que requiere la población”, reiteró.
